공인중개사 시험에는 총 6과목이 있죠~
1. 부동산학개론
2. 민법
3. 중개사법
4. 공법
5. 공시법
6. 세법
오늘은 공시법에 대해 설명해 보고자 합니다!
공시법이란?
공시법은 공인중개사 시험의 핵심 과목 중 하나로, 부동산에 대한 권리 관계를 명확히 하기 위해 제정된 법률을 다룹니다. 부동산은 고정된 특성을 가지고 있어 누가 소유하고, 어떤 권리가 설정되어 있는지를 명확히 기록하고, 또 이를 공개하는 것이 중요합니다.
시험에서는 주로 부동산등기법과 지적법의 내용을 평가하며, 실제 업무에서도 부동산의 권리 관계를 다룰 때 반드시 알아야 하는 필수 지식입니다.
공시법의 주요 학습 내용
1. 부동산등기법
부동산 거래나 권리 관계에서 가장 중요한 것은 누가 그 부동산을 소유하고 있는지 또는 그 부동산에 어떤 권리가 설정되어 있는지를 명확히 하는 것입니다. 이것을 공적으로 기록해 놓은 것이 바로 부동산등기입니다.
등기는 권리 변동에 따라 여러 종류로 나뉩니다.
① 소유권보존등기 : 새로 생긴 부동산에 대해 최초로 소유권을 등록하는 등기입니다.
② 이전등기 : 매매, 증여, 상속 등을 통해 부동산의 소유자가 바뀔 때 필요한 등기입니다.
③ 가등기 : 본등기를 하기 전에 순위를 확보하기 위한 임시 등기입니다. 예를 들어, 매매 계약은 했지만 아직 소유권 이전이 완료되지 않은 상태에서 가등기를 해두면 나중에 본등기를 우선적으로 할 수 있습니다.
④ 말소등기 : 기존에 있던 등기를 삭제하는 절차입니다. 예를 들어, 근저당권을 설정한 뒤 대출금을 갚으면 근저당권을 말소하는 등기가 있습니다.
부동산에 대한 권리를 보장받으려면 부동산등기가 필수입니다. 등기를 해야지만 그 권리를 다른 사람에게 주장할 수 있는 대항력이 생기기 때문입니다. 예를 들어, 집을 매수했지만 등기를 하지 않고 있다가 다른 사람이 먼저 등기를 신청하면 그 집의 소유권을 주장할 수 없게 됩니다.
2. 지적법
지적은 한마디로 토지의 신분증이라고 할 수 있습니다. 토지의 위치, 크기, 경계, 소유자 등을 명확히 기록해 관리하는 것을 말합니다. 이는 부동산 거래나 개발, 세금부과 등에 있어 필수적인 정보입니다.
토지와 관련된 정보를 관리하기 위해 작성된 서류(대장 및 도면)를 지적공부라고 합니다. 주요 지적공부의 종류는 다음과 같습니다.
① 토지대장 : 토지의 소유자, 면적, 지목(토지의 용도. 농지, 주거지 등) 등의 정보가 기록된 문서입니다.
② 지적도 : 토지의 경계를 그림으로 표현한 문서입니다.
③ 임야대장 : 산지과 관련된 정보를 기록한 문서입니다.
토지는 용도에 따라 지목이라는 이름을 부여받습니다. 예를 들어 농업용 토지는 '전', 과일을 재배하는 토지는 '과', 주거용 토지는 '대', 학교와 그 부속시설물의 부지는 '학' 등의 지목을 갖습니다. 지목을 변경하려면 지목 변경 신청을 해야합니다. 예를 들어, 농지를 주거용지로 개발하려면 '전'에서 '대'로 변경 신청을 해야 합니다.
제58조(지목의 구분) 법 제67조제1항에 따른 지목의 구분은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2020. 6. 9., 2024. 5. 7.>
1. 전
물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물ㆍ원예작물(과수류는 제외한다)ㆍ약초ㆍ뽕나무ㆍ닥나무ㆍ묘목ㆍ관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용(食用)으로 죽순을 재배하는 토지
2. 답
물을 상시적으로 직접 이용하여 벼ㆍ연(蓮)ㆍ미나리ㆍ왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지
3. 과수원
사과ㆍ배ㆍ밤ㆍ호두ㆍ귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지. 다만, 주거용 건축물의 부지는 “대”로 한다.
4. 목장용지
다음 각 목의 토지. 다만, 주거용 건축물의 부지는 “대”로 한다.
가. 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지
나. 「축산법」 제2조제1호에 따른 가축을 사육하는 축사 등의 부지
다. 가목 및 나목의 토지와 접속된 부속시설물의 부지
5. 임야
산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지(樹林地)ㆍ죽림지ㆍ암석지ㆍ자갈땅ㆍ모래땅ㆍ습지ㆍ황무지 등의 토지
6. 광천지
지하에서 온수ㆍ약수ㆍ석유류 등이 용출되는 용출구(湧出口)와 그 유지(維持)에 사용되는 부지. 다만, 온수ㆍ약수ㆍ석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관ㆍ송유관 및 저장시설의 부지는 제외한다.
7. 염전
바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장(製鹽場) 등 부속시설물의 부지. 다만, 천일제염 방식으로 하지 아니하고 동력으로 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지는 제외한다.
8. 대
가. 영구적 건축물 중 주거ㆍ사무실ㆍ점포와 박물관ㆍ극장ㆍ미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지
나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 택지조성공사가 준공된 토지
9. 공장용지
가. 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지
나. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 공장부지 조성공사가 준공된 토지
다. 가목 및 나목의 토지와 같은 구역에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지
10. 학교용지
학교의 교사(校舍)와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지
11. 주차장
자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설의 부지는 제외한다.
가. 「주차장법」 제2조제1호가목 및 다목에 따른 노상주차장 및 부설주차장(「주차장법」 제19조제4항에 따라 시설물의 부지 인근에 설치된 부설주차장은 제외한다)
나. 자동차 등의 판매 목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장
12. 주유소용지
다음 각 목의 토지. 다만, 자동차ㆍ선박ㆍ기차 등의 제작 또는 정비공장 안에 설치된 급유ㆍ송유시설 등의 부지는 제외한다.
가. 석유ㆍ석유제품, 액화석유가스, 전기 또는 수소 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지
나. 저유소(貯油所) 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
13. 창고용지
물건 등을 보관하거나 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
14. 도로
다음 각 목의 토지. 다만, 아파트ㆍ공장 등 단일 용도의 일정한 단지 안에 설치된 통로 등은 제외한다.
가. 일반 공중(公衆)의 교통 운수를 위하여 보행이나 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지
나. 「도로법」 등 관계 법령에 따라 도로로 개설된 토지
다. 고속도로의 휴게소 부지
라. 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지
15. 철도용지
교통 운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사(驛舍)ㆍ차고ㆍ발전시설 및 공작창(工作廠) 등 부속시설물의 부지
16. 제방
조수ㆍ자연유수(自然流水)ㆍ모래ㆍ바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제ㆍ방수제ㆍ방사제ㆍ방파제 등의 부지
17. 하천
자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지
18. 구거
용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로ㆍ둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지
19. 유지(溜池)
물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐ㆍ저수지ㆍ소류지(沼溜地)ㆍ호수ㆍ연못 등의 토지와 연ㆍ왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지
20. 양어장
육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
21. 수도용지
물을 정수하여 공급하기 위한 취수ㆍ저수ㆍ도수(導水)ㆍ정수ㆍ송수 및 배수 시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지
22. 공원
일반 공중의 보건ㆍ휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 공원 또는 녹지로 결정ㆍ고시된 토지
23. 체육용지
국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장ㆍ실내체육관ㆍ야구장ㆍ골프장ㆍ스키장ㆍ승마장ㆍ경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장ㆍ골프연습장ㆍ실내수영장 및 체육도장과 유수(流水)를 이용한 요트장 및 카누장 등의 토지는 제외한다.
24. 유원지
일반 공중의 위락ㆍ휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장ㆍ유선장(遊船場)ㆍ낚시터ㆍ어린이놀이터ㆍ동물원ㆍ식물원ㆍ민속촌ㆍ경마장ㆍ야영장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장(遊技場)의 부지와 하천ㆍ구거 또는 유지[공유(公有)인 것으로 한정한다]로 분류되는 것은 제외한다.
25. 종교용지
일반 공중의 종교의식을 위하여 예배ㆍ법요ㆍ설교ㆍ제사 등을 하기 위한 교회ㆍ사찰ㆍ향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
26. 사적지
국가유산으로 지정된 역사적인 유적ㆍ고적ㆍ기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지. 다만, 학교용지ㆍ공원ㆍ종교용지 등 다른 지목으로 된 토지에 있는 유적ㆍ고적ㆍ기념물 등을 보호하기 위하여 구획된 토지는 제외한다.
27. 묘지
사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 묘지공원으로 결정ㆍ고시된 토지 및 「장사 등에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 봉안시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 “대”로 한다.
28. 잡종지
다음 각 목의 토지. 다만, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지는 제외한다.
가. 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장 및 공동우물
나. 변전소, 송신소, 수신소 및 송유시설 등의 부지
다. 여객자동차터미널, 자동차운전학원 및 폐차장 등 자동차와 관련된 독립적인 시설물을 갖춘 부지
라. 공항시설 및 항만시설 부지
마. 도축장, 쓰레기처리장 및 오물처리장 등의 부지
바. 그 밖에 다른 지목에 속하지 않는 토지
토지는 소유권 이전, 경계 조정, 분할, 합병 등 다양한 이유로 변경됩니다. 이를 토지 이동이라 하며, 지적공부에 그 내용을 반영합니다. 예를 들어, 땅을 나누어 두 명에게 각각 매도하면 분할 등기를 통해 이를 기록합니다.
공시법 학습을 위한 꿀팁
1. 등기와 지적법을 연결지어 학습하기
등기는 부동산의 권리 관계를 기록하고, 지적법은 부동산의 물리적 정보를 관리합니다. 이 둘의 관계를 연결지어 이해하면 학습이 쉬워집니다.
2. 도식화하여 정리하기
등기 종류와 절차, 지적공부의 종류를 한눈에 볼 수 있도록 표나 도표로 정리하면 암기가 용이합니다.
3. 실생활 사례를 통해 이해하기
시험 문제는 실무 사례를 배경으로 출제됩니다. 주변에서 볼 수 있는 부동산 거래나 개발 사례를 떠올리며 공부해 보세요. 예를 들어, 부모님이 아파트를 자녀에게 증여했다면, 소유권 이전등기와 증여세 신고가 필요하겠죠.
공시법은 부동산 소유권과 권리 관계를 명확히 하여서 안전한 거래를 돕습니다. 또한 지적 정보를 통해 부동산 개발 및 활용을 판단하는 기초 자료가 됩니다. 권리 분쟁이나 경계 다툼을 예방하고 해결하며, 행정 처리와 정책 수립에도 필수적이죠. 따라서 공시법은 실무에서 신뢰성 있는 의사 결정의 기반이 되므로 꼼꼼히 학습하시기 바랍니다!
2줄 요약
1. 공시법은 부동산 권리 관계와 물리적 정보를 명확히 기록·관리하여 안전한 거래와 효율적 개발을 돕습니다.
2. 시험에서는 부동산등기법과 지적법을 중심으로 실무와 연결된 핵심 내용을 다룹니다.
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