공인중개사 공법 핵심 요약 : 방대한 분량을 효율적으로 학습하는 법

공인중개사 시험에는 총 6과목이 있죠~

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1. 부동산학개론

2. 민법

3. 중개사법

4. 공법

5. 공시법

6. 세법

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오늘은 공법에 대해 설명해 보고자 합니다!

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공법이란?

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공법은 공인중개사 시험에서 가장 방대한 분량을 자랑하는 과목 중 하나입니다. 공포의 법을 줄여서 공법이라는 말도 있습니다. 공법은 국가와 국민 사이의 관계를 규율하는 법으로, 부동산 개발, 이용, 관리, 그리고 보전과 관련된 법률을 포괄적으로 다룹니다. 공법을 이해하는 것은 부동산 중개뿐 만 아니라 부동산 투자와 개발에서도 필수적인 지식입니다.

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시험에서는 주로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법), 건축법, 주택법, 그리고 개발 및 관리와 관련된 다양한 법률의 내용을 평가합니다.

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공법의 주요 학습 내용

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1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (국토계획법)

국토계획법은 국토의 지속 가능한 이용과 효율적 관리를 위해 제정된 법입니다. 이 법은 국토의 균형 발전을 도모하고 국민 생활의 질을 높이는 데 목적이 있습니다. 예를 들어, 특정 지역이 주거용으로 적합한지, 산업용으로 적합한지 판단하여 이를 용도지역으로 구분합니다.

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• 토지 이용 계획

국가와 지자체는 효율적인 국토 관리를 위해 도시기본계획, 관리계획, 그리고 개발제한구역 등의 계획을 세웁니다. 도시기본계획은 20년 단위의 장기 계획으로, 각 도시의 발전 방향을 설정하는 계획입니다. 도시관리계획은 구체적인 용도지역, 지구, 구역 등을 지정하며, 토지의 구체적 활용 방법을 규정합니다.

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• 용도지역·지구·구역제도

토지는 용도에 따라 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분됩니다. 도시지역은 주거, 상업, 공업, 녹지로 세분화 되구요. 관리지역은 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역로 나뉘고 각각 개발 가능성과 보전 수준이 달라집니다. 농림지역은 농업 및 임업 생산을 위한 지역으로 개발이 제한되는 지역입니다. 자연환경보전지역은 생태계 보전을 위해 가장 엄격히 관리되는 지역입니다.

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이 용도 구분은 토지의 허용 행위를 결정하는 핵심 요소로, 시험에서도 자주 출제되는 내용입니다.

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2. 건축법

건축물은 사람이 거주하거나 활동할 수 있도록 지어진 구조물을 뜻하며, 지붕과 기둥 또는 벽으로 이루어진 인공구조물(공작물)을 뜻합니다. 이러한 건축물의 신축, 증축, 개축, 재축, 이전 등을 다루는 법이 건축법입니다.

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일정 규모 이상의 건축 행위는 건축허가를 받아야 하며, 소규모 변경 사항은 건축신고로 처리됩니다. 예를 들어, 상가를 주거용으로 변경할 때 용도변경 허가가 필요합니다.

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건축물은 건폐율과 용적률이라는 기준을 준수해야 합니다. 건폐율이란 건축물이 대지에 차지하는 면적 비율로, 토지의 환경 보존을 위한 기준입니다. 예를 들어 60%의 건폐율은 대지의 40%에는 건축물이 들어갈 수 없음을 의미합니다. 용적률이란 건물의 연면적(층수 포함)이 대지 면적에 대해 차지하는 비율입니다. 예를 들어 200% 용적률은 대지 면적의 두 배에 해당하는 연면적을 가진 건물을 지을 수 있습니다.

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이러한 기준은 용도지역별로 다르며, 이를 초과할 경우 행정 제재를 받습니다.

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3. 주택법

주택법은 국민의 주거 안정과 주택 공급을 위해 제정되었습니다. 예를 들어, 공공임대주택은 저소득층을 위해 제공되며, 그 신청 요건과 배분 방식은 주택법에 따라 정해집니다. 주택법에 의해 재개발 및 재건축 사업도 진행됩니다. 재개발은 도시 환경 개선을 위해 노후 지역을 정비하는 사업입니다. 재건축은 낡은 주택을 철거하고 새롭게 짓는 사업으로, 조합 설립과 동의 요건, 분양 절차 등이 포함됩니다. 예를 들어, 재건축 조합 설립 시 토지 등 소유자의 3/4 이상의 동의를 받아야 합니다. 재개발과 재건축은 시험에서 주로 비교하는 문제로 출제됩니다.

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4. 도시개발법

도시개발법은 신규 도시 건설 또는 기존 도시 확장을 위한 절차를 다룹니다.

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① 사업 시행자 지정 : 도시개발사업의 시행자는 지자체, 공공기관, 또는 민간사업자가 가능합니다.

② 실시계획 승인 : 개발 계획에 대해 국토부나 지자체의 승인을 받아야 합니다.

③ 개발구역 지정 : 개발이 이루어질 지역을 지정하며, 용도별로 세부 계획을 수립합니다.

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개발사업은 도시개발 이외에 택지개발사업도 있습니다. 택지는 주거, 상업, 공업 지역으로 개발되며, 개발사업자는 택지를 조성한 후 이를 매각하거나 임대하게 됩니다. 예를 들어 신도시 조성 사업은 대표적인 택지개발 사례입니다.

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5. 농지법과 산지관리법

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농지는 농지법에 의해 목적이 제한됩니다. 원칙적으로 농업 목적으로 사용되어야 하며, 타 용도로 전환하려면 허가(농지전용허가)를 받아야 합니다. 산지는 산림 보전을 위해 산지관리법으로 개발 행위가 제합니다. 산지를 개발하려면 산지전용허가를 받아야 하며, 특히 보호산지의 경우 개발이 더욱 엄격히 규제됩니다.

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공법 학습의 핵심 전략

 

1. 전체 틀을 잡아라

공법은 내용이 방대하므로 법률 간의 관계와 전체적인 흐름을 이해하는 것이 중요합니다. 주요 법률의 목적과 개념을 먼저 학습하세요.

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2. 자주 출제되는 테마에 집중하라

시험에서 자주 다뤄지는 주제는 용도지역제도, 건폐율·용적률, 도시개발사업 절차 등입니다. 출제 빈도가 높은 내용을 우선 학습하세요. 특히 용도지역별 허용 행위나 건폐율·용적률 관련 문제는 매년 빠지지 않고 출제됩니다.

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3. 도표와 요약 자료를 활용하라

용도지역별 허용 행위나 건폐율·용적률 기준처럼 암기가 필요한 내용은 도표나 표로 정리하면 효과적입니다.

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4. 기출문제를 반복적으로 풀어라.

기출문제를 풀면서 시험의 난이도와 경향을 파악하고, 자신의 약점을 점검하세요.

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5. 현행법과 개정 내용을 주의하라

부동산 시장의 변화에 따라 공법도 수시로 개정됩니다. 최신 개정 사항을 반영하여 학습하는 것이 중요합니다.

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공법은 단순히 시험을 위한 과목이 아닙니다. 실무에서 공법을 이해하지 못하면

부동산 개발, 거래, 중개 과정에서 큰 문제가 생길 수 있습니다.

예를 들어, 특정 지역의 용도지역 규제를 알지 못하고 개발을 진행하면 행정 제재를 받을 수 있습니다.

시험과 실무를 모두 고려해 공법을 체계적으로 학습하시기 바랍니다!

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2줄 요약

1. 공법은 부동산 이용과 개발에 필요한 필수 법률 지식을 다루며, 방대한 분량을 체계적으로 학습해야 합니다.

2. 용도지역제도, 건페율·용적률, 도시개발 절차 등을 중점적으로 학습하면 시험과 실무 모두에서 유용합니다.

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