2024년 제35회 공인중개사 시험과 관련하여
난이도, 각 시험 당 과목, 시험 시간표, 준비물을 안내해 드립니다.
1. 난이도
2021년 제32회 공인중개사 1차 시험 합격률 : 21.35%
2022년 제33회 공인중개사 1차 시험 합격률 : 19.74%
2023년 제34회 공인중개사 1차 시험 합격률 : 20.44%
2021년 제32회 공인중개사 2차 시험 합격률 : 29.07%
2022년 제33회 공인중개사 2차 시험 합격률 : 31.59%
2023년 제34회 공인중개사 2차 시험 합격률 : 23.07%
보시다시피 공인중개사 시험의 난이도는 1차가 20% 안팎, 2차가 30% 안팎으로 시험의 난이도가 높은 편임을 알 수 있습니다. 특히 법률에 대한 전문적 지식을 요구하고 부동산학개론, 민법 및 민사특별법, 중개사실무 및 중개사법령, 부동산공법, 부동산공시법, 부동산 세법 등 광범위한 분야를 묻기 때문에 핵심 이론을 중심으로 꼼꼼한 복습이 반드시 필요합니다. 게다가 매년 법률이 개정되기 때문에 최신 교재를 사용하는 것 역시 중요합니다. 최근에는 박스형 문제(보기 중 옳은 것을 모두 고르는 문제)가 늘어나 시험이 더욱 어려워지는 추세입니다.
2. 공인중개사 1차 시험 과목
공인중개사 1차 시험은 부동산 관련 기초 지식을 다룹니다. 부동산학개론, 민법 및 민사특별법 두 과목으로 구성되며 1차 시험을 통과해야 2차 시험에 응시할 수 있습니다. 시험 시간은 100분, 문제는 객관식으로 출제됩니다.
■ 부동산학개론(40문항)
부동산학개론은 부동산의 기본적 내용(부동산의 개념, 이론, 정책)들을 다룹니다.
부동산의 개념
동산과 부동산의 차이, 부동산의 분류(획지, 소지, 공한지, 후보지, 이행지, 빈지, 법지 등), 부동산의 특성
부동산 경제론
수요-공급 이론, 탄력성, 균형가격, 경기변동, 거미집이론
부동산 시장론
효율적 시장과 정보론, 부동산 입지론, 지역경제기반분석, 도시내부구조이론, 지대 및 지가 이론
부동산 정책론
부동산의 문제, 정책의 시장 개입 과정, 지역지구제, 토지 정책, 토지공개념, 주택 정책, 임대주택정책, 여과과정, 분양가 규제, 분양제도, 조세정책
부동산 투자론
부동산 투자 이론, 기초적 금융수학, 부동산 투자의 위험과 수익, 부동산 투자의 위험 분석, 포트폴리오 이론, 현금수지분석, 투자분석기법, 어림셈법
부동산 금융론
부동산 금융의 종류, 부동산저당대출, 저당의 유동화 제도, 공급자 금융, 부동산금융제도
부동산 개발 및 관리론
부동산 이용, 부동산 관리, 부동산 개발, 부동산 마케팅
부동산 가격 이론
부동산 가치의 조건 및 형성 요인, 부동산 가치의 제원칙
지역 분석 및 개별 분석
감정평가의 방식 및 절차
부동산 가격 공시 제도
■ 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정(40문항)
민법 및 민사특별법은 부동산 거래와 관련한 지식(민법총칙, 물권법, 계약법, 민사특별법)을 다룹니다.
법률 행위와 권리변동
권리변동의 형태, 법률사실의 분류, 법률행위와 의사표시, 법률행위의 목적
의사표시
의사표시 규정의 적용 범위, 의사와 표시, 의사표시의 하자, 효력의 발생
대리법률행위
대리제도, 대리권, 대리행위, 복대리, 무권대리, 무효와 취소
법률 행위의 부관
조건, 기한
물권법
물권의 특징, 종류, 효력
물권변동
부동산물권의 변동, 동산물권의 변동, 수목에 대한 물권변동, 물권의 소멸
점유권
점유의 요건, 점유권의 취득과 소멸, 점유권의 효력, 점유보호청구권
소유권
소유권의 내용과 제한, 부동산 소유권의 범위, 소유권의 취득, 소유권에 기한 물권적 청구권, 공동소유
용익물권
지상권, 지역권, 전세권
담보물권
담보물권의 성질, 물적 담보제도의 유형, 유치권, 저당권
계약법
계약의 종류, 성립, 체결상의 과실
계약의 효력
동시이행의 항변권, 위험부담, 제3자를 위한 계약, 계약의 해제·해지
매매
매매의 성질, 매매의 성립, 매매의 효력, 환매
임대차
임대차 계약의 성질, 임대차의 존속 기간, 임대차의 효력, 임차권의 양도와 전대, 보증금 및 권리금
주택임대차보호법, 상거건물임대차보호법, 가등기담보법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률
3. 공인중개사 2차 시험 과목
공인중개사 2차 시험은 부동산 관련 기초 지식을 다룹니다. 1교시 공인중개사의 업무 및 중개실무, 부동산 공법, 2교시 부동산 공시법 및 세법, 총 세 과목으로 구성되어 있습니다. 시험 시간은 1교시 100분, 2교시 50분, 문제는 객관식으로 출제됩니다.
■ 공인중개사의 업무 및 중개실무(40문항)
공인중개사의 업무 및 중개실무에서는 계약서 작성, 중개 절차, 부동산 감정평가 등 부동산 중개에 필요한 실무 지식을 다룹니다.
공인중개사법
변천과정, 용어, 중개법인과 특수법인, 공인중개사 정책심의위원회
공인중개사 제도
공인중개사 시험, 자격증, 행정처분,
중개사무소의 개설
등록, 결격 사유
중개사무소 운영
고용인, 업무의 범위, 중개사무소 설치, 공동 사용, 명칭 및 광고, 사무소 이전, 인장 등록 및 변경, 휴업 및 폐업의 신고 의무, 중개계약, 부동산거래정보망
개업공인중개사의 의무 및 책임
중개대상물의 확인 및 설명, 거래계약서, 금지행위, 손해배상책임과 업무보증 설정, 계약금 등의 반환채무이행의 보장
개업공인중개사의 보수
중개보수, 실비
교육 및 보칙
교육, 보칙
공인중개사협회
협회의 설립, 조직 및 업무, 공제사업
지도, 감독, 행정처분 및 벌칙
행정처분, 등록취소, 업무정지, 자격취소, 자격정지, 벌칙
부동산 거래신고에 관한 법령
신고, 검증, 보고
중개실무
중개과정, 중개계약
중개대상물 조사와 확인
중개의뢰인, 임장활동, 소재지, 면적, 건축물의 구조, 입지조건, 권리관계, 분묘, 토지이용계획, 농지법, 주택법, 외국인토지법, 거래예정금액, 중개보수 및 실비 금액, 취득 관련 조세
부동산 판매활동
과정, 중개대상물의 특징, 고객 설득
거래계약서
계약금, 특약
계약의 체결
거래당사자 확인, 거래계약서 작성
개별법적 중개실무
부동산등기 특별조치법, 검인제도, 실권리자명의 등기에 관한 법률, 주택임대차보호법, 상가건물 임대차보호법, 경매 및 공매,
■ 부동산 공법(40문항)
부동산 공법은 국토계획법, 도시개발법 등 부동산과 관련한 공법(국가와 개인 간의 법)을 다룹니다.
국토
계획, 이용, 관리
광역도시계획
수립권자, 수립·승인 절차, 광역도시계획의 특성
도시·군 기본 계획
의의, 특징, 수립권자, 수립·승인 절차
도시·군 관리 계획
용도 지역·지구 지정, 변경, 개발제한구역, 기반시설, 정비사업, 입안권자, 수립 절차
용도지역, 용도지구, 용도구역
용도지역의 종류, 용도지역별 가능 시설, 용도지역별 건폐율·용적률, 용도지구의 종류, 용도구역의 종류
지구단위계획
지구단위계획의 지정, 계획의 내용, 실효
개발행위의 허가
허가대상행위, 허가절차, 개발행위허가의 이행담보, 개발행위허가의 제한, 개발행위에 따른 기반시설의 설치
도시·군 계획시설
기반시설, 공공시설, 계획시설의 설치·관리, 공동구, 광역시설, 계획시설부지에 대한 매수청구권
도시·군 계획시설 사업
계획시설의 설치·정비·개량 사업, 절차, 심판 및 비용
토지거래허가
허가구역, 허가구역의 지정, 토지거래계약에 관한 허가, 선매제도, 지가동향
도시계획위원회, 보칙, 벌칙
도시개발구역의 지정
지정권자, 지정 요청, 지정 규모, 지정 절차, 지정 효과, 도시개발사업의 계획, 도시개발구역 지정의 해제
도시개발구역의 시행
시행자, 실시계획, 시행방식, 수용 또는 사용 방식에 의한 사업 시행, 환지방식에 의한 사업 시행
도시 및 주거환경정비법
정비 목적, 용어, 정비 사업의 시행 절차
정비구역의 지정
절차, 계획 수립, 구역 지정 신청
정비 사업의 시행
시행 방법, 사업대행자의 지정 및 시공자 선정, 안전진단, 조합 설립, 조합 설립 인가, 조합원의 자격, 주민대표회의, 사업시행계획, 정비사업 시행을 위한 조치, 관리처분계획, 공사완료에 따른 조치
비용 부담
시행자 부담, 시장·군수 부담, 순환정비방식의 정비사업에 대한 지원
정비사업전문관리업 및 감독
등록 의무, 업무제한, 위탁자와의 관계
건축법
건축법의 목적, 적용 범위, 특례, 건축법상의 주요 개념, 건축물의 대지 면적 등의 산정 방법, 건축위원회
건축물의 건축
허가권자, 허가의 절차, 허가의 특례, 허가의 제한, 허가 취소, 용도 변경, 가설건축물, 건축절차, 건축물의 유지·관리
건축물의 대지와 도로
대지, 공개용지, 도로, 건축선
건축물의 구조 및 재료
구조 내력, 거실·경계벽
지역 및 지구의 건축물
건축물의 대지가 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우, 대지의 분할 제한, 대지 안의 공지, 일조 등의 확보를 위한 건축물 높이 제한
건축 설비 및 특별건축구역
건축 설비(승강기), 특별건축구역
건축협정
체결, 경관협정
주택법
주택의 개념, 종류, 입주자, 리모델링
주택의 건설
건설사업자, 주택건설사업 등의 등록, 공동사업주체, 주택조합, 주택건설사업의 시행, 공업화주택
주택자금
주택상환사채, 죽민주택사업특별회계
주택공급
공급의 원칙, 주택의 분양가격 제한, 공급질서 교란행위, 저당권 설정, 사용검사 후 매도 청구, 투기과열지구, 주택의 전매행위 제한
농지법
농지의 요건, 농업인, 농지의 소유, 농지취득자격증명, 농지의 처분
농지의 이용
농지이용계획 수립, 농지의 대리경작제도, 농지의 임대차
농지의 보전
농업진흥지역, 농지의 전용
■ 부동산 공시법 및 세법(40문항)
부동산 공시법 및 세법은 등기 절차와 세법과 관련한 지식을 다룹니다. 특히 세법은 매년 개정되기 때문에 최신 개정안을 숙지하는 것이 중요합니다.
부동산 공시제도
지적제도, 등기제도, 지적의 분류
토지의 등록사항
필지, 지번, 지목, 경계, 면적
지적공부
토지대장, 임야대장, 공유지연명부, 대지권등록부, 경계점좌표등록부, 지적도, 임야도, 부동산종합공부, 일람도, 지적공부의 관리
토지이동 및 지적정리
신규등록, 등록전환, 분할, 합병, 지목변경, 토지말소, 축적변경, 등록사항 정정, 소유권 정리, 지적정리통지, 등기촉탁, 토지이동의 신청
지적측량
구분, 절차, 기준점, 적부심사, 지적위원회, 한국국토정보공사의 사업, 지적측량수행자의 손해배상책임
등기제도
등기부, 기능, 등기의 분류, 등기의 효력, 유효요건, 등기사항
등기기관과 장부
등기소, 등기관, 등기부, 등기부 이외의 장부, 장부의 관리, 장부의 공개, 대장과 등기부
등기의 일반 절차
절차의 개시, 등기신청행위, 등기신청인, 등기신청 시 첨부서면, 등기 신청에 대한 등기관의 처분, 등기의 취하와 각하, 등기 실행, 등기 완료 후 조치
권리에 관한 등기 절차
소유권보존등기, 소유권이전등기, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권
등기 절차 특칙
변경등기, 경정등기, 말소등기, 말소회복등기, 가등기
이의신청 및 벌칙
이의, 과태료, 부동산실권리자명의등기에 관한 법률, 명의신탁
조세
조세의 분류, 납세 의무의 성립·확정·소멸, 조세와 일반채권, 불복청구제도
취득세
취득세 과세 대상, 취득시기, 과세표준, 세율, 부과징수
등록면허세
납세의무자, 과세 대상, 과세표준, 세율, 부과징수
재산세
납세의무자, 과세 표준, 세율, 부과징수
종합부동산세
종부세의 특징, 주택에 대한 종합부동산세, 토지에 대한 종합부동산세, 부과징수
기타 소득세
소득세의 특징, 납세의무자, 과세 기간, 납세지, 과세 방법, 부동산임대업
양도소득세
양도소득세의 특징, 과세대상, 양도의 범위, 양도 또는 취득의 시기, 양도소득세 계산, 납세 절차, 비과세
4. 공인중개사 시험 시간표 및 준비물
1차 시험 입실 시간은 9:00로 이후에는 입실이 불가합니다.
2차 시험은 1차 시험이 끝나는 11:10부터 입실이 가능하며 12:30 이후에는 입실이 불가합니다.
2차 시험 2교시는 15:10까지 입실하셔야 합니다.
1차 시험 9:30 ~ 11:10 (100분) : 부동산학개론, 민법 및 민사특별법
점심 시간 11:10 ~ 12:30
2차 1교시 13:00 ~ 14:40 (100분) : 공인중개사법, 부동산 공법
2차 2교시 15:30 ~ 16:20 (50분) : 부동산 공시법, 세법
가져가야 할 준비물은 신분증(모바일 신분증 가능), 컴퓨터용 사인펜, 수험표입니다.
그외에 일반계산기, 샤프/볼펜, 수정테이프(마킹 실수 시 변경 가능)도 챙겨가면 유용하겠습니다.
공인중개사 시험이 10월 26일, 보름 뒤로 성큼 다가왔습니다.
수험서와 씨름하며 공부하고 노력한 수험생 여러분들의
빛나고 자랑스러운 합격을 기원합니다!
합격은 위패스 | WEPASS
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