공인중개사 부동산학개론 핵심 요약 : 공인중개사의 첫걸음

공인중개사 시험에는 총 6과목이 있죠~

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1. 부동산학개론

2. 민법

3. 중개사법

4. 공법

5. 공시법

6. 세법

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오늘은 부동산학개론에 대해 설명해 보고자 합니다!

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부동산학개론은 공인중개사 시험에서 입문 과목으로, 부동산에 대한 전반적인 개념과 이론을 다룹니다. 이 과목은 부동산 시장의 기본 원리를 이해하고, 실무와 연결되는 기초 지식을 쌓는 데 필수적입니다.

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부동산의 정의와 특징

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먼저 부동산이란 무엇일까요? 부동산은 일반적으로 땅과 그 위에 고정된 물건(건물 등)을 포함하는 것을 뜻합니다. 부동산은 법적, 경제적, 사회적 관점에서 다양하게 정의할 수 있습니다.

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1. 법적 관점

제99조(부동산, 동산)

① 토지 및 그 정착물은 부동산이다.

②부동산 이외의 물건은 동산이다.

 

민법 제99조에 따르면 부동산은 '토지 및 그 정착물'을 말합니다. 여기서 토지는 지구의 표면뿐만 아니라 공간(지표와 그 위아래)을 포함하고, 정착물은 건물, 구조물, 공작물(사람에 의해 인위적으로 축조된 공간 구조물, 도로, 항만, 댐, 건축물 등) 등 토지 위에 고정된 것을 의미합니다.

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2. 경제적 관점

부동산은 자산의 하나로, 자본을 투자하거나 생산 활동에 활용되는 재화입니다. 예를 들어, 상가 건물은 임대 수익을 창출할 수 있는 경제적 가치를 지닙니다.

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3. 사회적 관점

부동산은 인간의 생활과 문화의 터전입니다. 주거, 상업, 공공 시설 등이 모두 부동산에 속하며, 지역 사회의 발전과 밀접한 연관이 있습니다.

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이때, 부동산은 다른 재화와 구별되는 특수한 특징을 가지고 있습니다.

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1. 토지의 비이동성

부동산은 그 위치를 이동시킬 수 없습니다. 서울 땅을 부산으로 옮길 수는 없는 것이죠.

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2. 토지의 영속성

시간이 흘러도 사라지지 않고 영구적으로 존재합니다. 특히 토지는 다른 재화처럼 소모되지 않으며, 고정된 자원으로 영구히 사용 가능합니다.

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3. 개별성

모든 토지는 독특하며, 동일한 부동산은 존재하지 않습니다. 즉, 부동산은 같은 크기와 형태를 가지고 있어도 위치와 주변 환경이 다르면 가치가 달라집니다.

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이러한 특성은 부동산 시장의 독특한 매커니즘을 이해하는 데 중요한 출발점이 됩니다.

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부동산학의 주요 이론

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부동산학개론에서는 부동산과 관련된 다양한 이론을 배우게 됩니다. 대표적인 이론들은 아래와 같습니다.

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1. 부동산의 분류

- 경제적 분류 : 상업용, 주거용, 농업용 등

- 법률적 분류 : 공공재(도로, 공원)와 사유재(주택, 상가)

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2. 부동산 시장 이론

부동산 시작은 다른 재화의 시장과 달리 비탄력적입니다. 비탄력적이라는 말은 가격 탄력성이 낮다는 뜻입니다. 가격 탄력성이란 가격이 달라졌을 때 수요가 달라지는 정도를 뜻합니다. 예를 들어 지하철 요금은 가격 탄력성이 낮습니다. 최근 지하철 가격이 20% 인상되었어도 지하철 이용객 숫자는 거의 동일하죠. 가격 변동이 변동했음에도 수요가 크게 달라지지 않으므로 비탄력적입니다. 반대로 햄버거는 탄력적 상품입니다. 가격이 오르면 수요가 쉽게 감소합니다. 대체제가 많기 때문입니다. 맥도날드 가격이 비싸지면 롯데리아로 고객층이 쉽게 이동하는 것입니다. 반대로 생각해보면 비탄력적인 상품은 대체제가 없는 상품입니다. 쌀, 고기, 과일과 같은 음식들처럼 말이죠. 그래서 음식류나 필수재들은 비탄력적 상품에 해당합니다.

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가격 탄력성이 높으면 가격을 쉽게 바꾸지 못합니다. 조금만 올려도 수요가 급격하게 줄어들기 때문이죠. 버거킹의 경우 2022년 가격 인상 이후로 영업이익이 68% 감소하면서 수요를 끌어들이기 위해 올해도 가격을 동결하고 있습니다. 애플의 경우에도 2018년에 급격한 가격 인상으로 인해 여론이 악화되자 일반 라인(보급형)과 프로 라인(고급형)으로 구분하여 제품을 출시하고 있습니다. 올해 공개된 아이폰16에는 AI를 탑재했음에도 작년 모델과 비슷하게 가격을 유지하는 수준으로 출시하였습니다.

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반변 가격 탄력성이 낮으면 가격을 쉽게 바꿀 수 있습니다. 휴가철 휴양지의 숙박 시설은 수요는 많고 대체제가 없기 때문에 숙박료를 급격하게 올려도 수요가 유지되는 경향이 있습니다. 따라서 가격이 쉽게 변하는 것이죠. 명품의 경우에도 수요층의 충성도가 높기 때문에 가격이 상승해도 수요가 쉽게 변하지 않는 경향이 있습니다. 애플의 경우에도 고객의 충성도를 높이는 방향으로 전략을 짠다는 것을 알 수 있습니다. 애플 기기 간의 연동성을 확대하고 브랜드에 고급 이미지를 구축하여 고객이 다른 제품으로 이탈하지 않도록 하는 것이죠. 본래 핸드폰은 가격 탄력성이 높은 제품이지만 브랜드 가치를 통해 탄력성을 낮추고 있는 것입니다.

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부동산의 경우에는 가격 탄력성이 낮은 비탄력적 시장입니다. 집을 대체할 상품이 없기 때문이죠. 따라서 가격이 쉽게 변할 수 있습니다. 이에 따라 재개발이나 상업 지구의 활성화 등의 부동산 호재가 뜨면 인근 부동산 가격이 폭등하는 이유입니다. 이렇게 가격 탄력성이 낮은 시장은 불황에도 강한 측면이 있습니다. 가격 탄력성이 높은 상품은 대체제가 많기 때문에 고가의 상품들의 매출 하락이 두드러지는 반면 가격 탄력성이 낮은 상품은 대체제가 거의 없기 때문에 불황에도 고정적인 수요가 유지되기 때문입니다.

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3. 부동산 경제학

부동산의 공급과 수요, 가격 결정 원리를 경제학적 관점에서 바라보는 이론입니다. 공급이나 금리 상승, 금리 하락 등의 경제적 변인들에 의해 부동산 구매 수요와 부동산 가격 변동이 어떻게 이루어지는지 살펴보는 것이죠.

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4. 입지 이론

부동산의 가치는 입지에 따라 크게 좌우됩니다. 이는 부동산의 위치를 이동시킬 수 없다는 비이동성에 따른 특성이죠. 교통, 상권, 학군 등 다양한 요인이 입지의 가치를 결정합니다. 예를 들어, 지하철역 부근은 교통이 좋기 때문에 부동산 가격이 높다는 점을 알 수 있습니다.

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부동산과 관련된 법적 개념

부동산학개론에서는 법률적 관점에서 부동산을 이해하는 기초 지식도 다룹니다. 부동산과 관련한 법적 권리로는 소유권, 용익권, 저당권이 있습니다. 소유권은 부동산을 소유할 권리, 용익권은 타인의 부동산을 사용할 권리(예를 들어 지상권, 지역권), 저당권은 부동산을 담보로 제공할 권리에 해당합니다. 이러한 권리들은 지난 번 민법 게시글에서 다룬 적이 있습니다.

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공인중개사 시험에서의 부동산학개론

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부동산학개론은 이해 중심의 과목으로, 단순 암기보다는 원리를 파악하는 것이 중요합니다. 시험은 주로 개념, 이론, 사례 중심으로 출제되며 특히 다음 분야에서 문제 비중이 높습니다.

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부동산 시장과 가격 결정

입지 이론과 도시화 과정

부동산의 특성과 관련된 법률

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또 부동산학개론은 단순히 시험용 과목이 아니라 실생활에서도 유용합니다.

부동산 매매시에 가치를 평가하는 일이나 임대 계약시 주요하게 검토해야할 조건에 대해 배우기도 하며 투자 시에 시장을 분석하고 입지를 선택하는 원칙들을 부동산학개론을 통해 습득할 수 있습니다.

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끝으로, 부동산학개론은 공인중개사 시험의 첫 관문이자, 다른 과목의 기초가 되는 아주 중요한 과목입니다. 수능의 첫 시험 과목이 국어 과목인 것과 같습니다. 국어 과목이 수험생의 이해력을 측량한다는 점에서 다른 수능 과목들의 근간이 되는 것처럼 공인중개사 시험의 첫 과목이 부동산학개론인 것은 부동산학개론이 '부동산'이라는 상품과 그 시장을 얼만큼 수험생이 잘 이해하고 있는 지를 평가하는 과목이기 때문입니다. 부동산학개론의 개념과 이론을 체계적으로 이해하면 공인중개사 시험에서 고득점을 얻을 수 있을 뿐만 아니라 중개업 실무에서도 강력한 무기가 될 것입니다.

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수험생 여러분, 부동산학개론 정복을 통해

공인중개사 시험 합격의 첫걸음을 내딛으십시오.

위패스가 응원합니다!

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2줄 요약

1. 부동산학개론은 공인중개사 시험의 필수적 입문 과목이다.

2. 부동산학개론은 이해 중심의 학습이 중요하며 실무와 연결되는 기초 지식이 된다.

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